サブリース契約・１棟一括借上空室保証契約に関するトラブル

近年，オーナーが融資を受けてマンション１棟を建設し，サブリース会社が長期空室保証・家賃保証付きの一括借り上げ契約を締結するサブリース契約に関するトラブルや相談が増えています。

サブリース契約では，サブリース会社が契約勧誘時にあたかも長期間の家賃が必ず保証されるかのような営業もありますが，実際には借地借家法の規定もあり，家賃減額請求を完全に排除することは困難であることも珍しくありません。
また，サブリース契約は，結局のところ，民事の契約でしかないため，サブリース会社が経営破綻したり，資金繰りが悪化したりすると，結果的にサブリース契約での家賃保証が守られないトラブルも増えています。

このような場合，オーナーとしては債務不履行によるサブリース契約の解除やサブリース賃料の未払請求を求めて提訴することが可能です。

もっとも，サブリース契約（一括借り上げ契約・原賃貸借契約）を解除により消滅させると，原則として入居者とサブリース会社の転貸借契約も消滅することになります。
サブリース契約を解除しても，入居者とオーナーの間で当然に新しい賃貸借契約が成立したり，サブリース会社が入居者と結んでいた賃貸借契約がオーナーに自動的に承継されるわけではありません。

オーナー側としては，サブリース契約を解除しても，入居者には入居を継続して賃料を支払ってもらいと希望することが多いですが，このような場合でも，基本的にはサブリース契約解除後に各入居者と個別に新しい賃貸借契約を締結し直す必要があります。
この際，新しい契約書の返送がないなど，中規模以上の物件の場合は入居者との交渉が煩雑となるケースも多いです。

新しい賃貸借契約を締結できない入居者は，占有権原がないので，最終的には再契約に応じない入居者に対しては所有権に基づく明渡請求も可能ですが，空室を自ら招く事態ともなり，できる限り回避すべきでしょう。

１棟一括借り上げ契約・空室保証契約が伴うサブリース契約の場合，物件建築時にサブリース会社指定の建築会社や融資契約が伴っているケースでは，サブリース契約解除に伴うローン融資契約や今後の修繕への影響が出る場合もありますので，契約関係にはよく注意する必要があります。

星野･長塚･木川法律事務所では，賃貸不動産に関する法律相談，サブリース契約・１棟一括借上空室保証契約に関する法律相談を多数引き受けております。
首都圏以外のオーナーからのご依頼もお引受しておりますので，お住まいの地域でサブリース契約に詳しい弁護士が見つからなかった方も一度ご相談下さい。