【建物明渡・不動産投資・滞納家賃回収・サブリース契約・１棟一括借上空室保証契約】
１ はじめに
当法律事務所では，家賃滞納による建物明渡請求，滞納家賃の回収案件を多く扱っておりますが，賃借人が家賃を払ってくれない，家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除したが，賃借人が退去しない，このような相談が多く寄せられます。
家賃滞納があった場合，速やかに法的手続に着手しなかった結果，ずるずると滞納家賃が蓄積し，建物明渡請求訴訟（立ち退き訴訟）に発展するケースがほとんどです。
家賃を滞納するということは，賃借人が経済的にかなり困窮している状況であり，対策を放置すると，家賃収入の分だけ損失が増え続けるだけですので，早急に賃貸借契約を解除の上，訴訟で明渡を求めるべきです。
賃借人は，経済力がないため次に住む場所を決めることができず，明渡の強制執行まで任意に出て行かないことも非常に多いです。
自力救済が禁止されている日本では、賃借人を強制的に立ち退きをさせるためには、法的手続きを踏み債務名義を取得し，強制執行をしなければなりません。
２ Ｑ＆Ａ
⑴ 家賃滞納案件の特徴
賃借人の退去実現までの間，賃料相当額の損失がオーナー（賃貸人）に継続して生じます。
家賃保証がない場合は，滞納分がまるまるオーナーの損失となります。
賃借人が行方不明もしくは音信不通であることが少なくありません。
保証人に連絡がついても，保証人には契約解除権限・明渡権限がなく，任意退去は用意ではありません。
⑵ 家賃滞納案件のポイント
上記の家賃滞納案件の特徴から，とにかく早く・確実に明渡判決を得て強制執行まで実現することが損失拡大回避のために大事です。
過去の滞納家賃回収よりも，早期の退去実現により将来の損失拡大を回避することを優先した方が経済的には得策です。
⑶ 賃料滞納の兆候
・前月末の家賃支払期限を過ぎて当月始めに支払うようになり，数日遅れて入金される
・入金額が賃料の一部しかない など
賃料支払遅滞の理由の把握も重要です。賃料遅滞や不足が生じたら，速やかに滞納となった理由を賃借人に確認しましょう。
賃借人がうっかり入金を失念したようなケースでは，その後も高額滞納とならず，翌月以降は正常になる可能性があります。
これに対し，失業，病気，経済的困窮のようなケースでは，やがて高額滞納，契約解除，強制退去に発展するリスクが大きいです。
⑷ 退去実現までの手続
賃借人が音信不通・行方不明の場合でも，訴訟を通じた強制退去が可能です。
期限付きの催告通知兼解除通知を配達証明及び特定記録で送付し，賃貸借契約解除の効力発生後，訴訟提起して判決を得て，最終的には強制執行により明渡の実現を図ることになります。
判決取得後，滞納家賃の強制執行も可能となります。
音信不通・行方不明の案件は，裁判手続がむしろ早く進むので，ご相談から３か月程度で終わることもあります。
⑸ 賃貸借契約解除に向けた行動をとるべきタイミング
正当な理由なく２か月以上滞納したら，解除を検討してもよいでしょう。
失職，病気，経済的困窮が滞納理由の場合，その後支払い能力が回復することは困難です。
徐々に滞納額が膨らみ，オーナー負担となるリスクが大きい典型例です。
解除を決断してから裁判で退去が完了するまでは数か月かかります。
オーナーの負担が大きくなってから動いてもすぐには退去させられません。
家賃滞納の兆候があったから，なるべく早く弁護士に相談しましょう。
⑹ 賃貸借解除から明渡実現までの所要日数・スケジュール
弁護士に相談
↓ １週間 ↓
賃借人宛の弁護士名義で滞納家賃督促通知書兼契約解除通知書送付（内容証明・特定記録）
↓ 通知書到着後７日～１０日 ↓
解除通知で定めた滞納家賃支払期限の経過 契約解除の効力が発生
↓ 弁護士の訴訟準備期間 １週間程度あれば訴訟提起可能 ↓
裁判所で訴状を受理 事件番号付与 平成●年（ワ）第●●●号 建物明渡等請求事件
↓ １～２週間 ↓
裁判所から第１回期日の指定 音信不通・所在不明の場合公示送達のための所在調査
↓ １か月（通常）～２か月半（公示送達の所在調査が必要な場合） ↓
第１回期日 即日結審 （被告賃借人は来ないことがほとんど 即日判決言渡しもあり）
↓ １～２週間 ↓
判決言渡し
↓ 判決送達から２週間 ↓
判決確定
↓ ２～４週間 ↓
明渡強制執行，動産執行，給与や預金の差押え強制執行申立
↓ １か月半～２か月 ↓
執行官（執行業者）による強制退去 執行直前に自主退去することも
明渡執行は必ず実現可能
滞納家賃は給与や預金がある限りで回収
動産執行は換価可能な資産価値のあるものがほとんどなく，執行不能になることが多い
→ 弁護士に相談してから，退去まで，２～４か月程度（執行までフルコース）
判決後，一部家賃を払って自主退去するケースもある
弁護士に相談してから最終解決まで最短で２か月程度
⑺ 物件が遠方の場合どこの弁護士に相談すべきか
物件所在の法律事務所よりも，オーナー居住地の法律事務所に依頼する方が便利です。首都圏の弁護士に依頼すれば基本的に全国対応可能です。
管轄条項により，裁判は，物件所在地かオーナー居住地の裁判所
物件所在地が弁護士事務所から遠方の場合，発生する旅費は往復交通費１回分のみ
１期日で結審 判決出頭不要 弁論準備手続による電話（テレビ）会議裁判
⑻ 家賃滞納建物明渡強制執行の弁護士費用目安
解除通知と訴訟提起着手金
２０～３０万が相場
明渡完了（判決による自主退去も含む）による成功報酬
物件価格による １５万程度～
明渡強制執行をする場合の着手金 １０万程度
滞納家賃差押の着手金 ５万程度
回収した家賃の１０％程度が成功報酬となる
その他郵便代交通費等実費
⑼ 家賃滞納建物明渡強制執行の裁判所に収める費用（実費）目安
訴訟提起印紙：固定資産評価額の２分の１（訴額）に応じた所定印紙代
予納郵券：被告１名の場合 ６０００円（東京地裁本庁）～８０００円（立川支部）
滞納家賃差押
印紙 ：４０００円
予納郵券：差押え対象により５０００円程度
明渡強制執行 執行官費用：６万５０００円（東京地裁本庁）～１０万円程度
執行業者（荷物撤去）費用：実費相当額
※当事務所では家賃滞納による不動産明渡の案件を多く取り扱っており，オーナー（賃貸人）向けの不動産セミナー講師なども担当しております。
賃料滞納等による建物明渡案件を毎年一定数抱えている賃貸人の方向けの弁護士費用割引料金プランもありますので，お気軽にメールや電話にてお問い合わせ下さい。
参考：http://www.chintaikeiei.com/answer/b_hoshino/
３ サブリース契約・１棟一括借上空室保証契約に関するトラブル
近年，オーナーが融資を受けてマンション１棟を建設し，サブリース会社が長期空室保証・家賃保証付きの一括借り上げ契約を締結するサブリース契約に関するトラブルや相談が増えています。
サブリース契約では，サブリース会社が契約勧誘時にあたかも長期間の家賃が必ず保証されるかのような営業もありますが，実際には借地借家法の規定もあり，家賃減額請求を完全に排除することは困難であることも珍しくありません。
また，サブリース契約は，結局のところ，民事の契約でしかないため，サブリース会社が経営破綻したり，資金繰りが悪化したりすると，結果的にサブリース契約での家賃保証が守られないトラブルも増えています。
このような場合，オーナーとしては債務不履行によるサブリース契約の解除やサブリース賃料の未払請求を求めて提訴することが可能です。
もっとも，サブリース契約（一括借り上げ契約・原賃貸借契約）を解除により消滅させると，原則として入居者とサブリース会社の転貸借契約も消滅することになります。
サブリース契約を解除しても，入居者とオーナーの間で当然に新しい賃貸借契約が成立したり，サブリース会社が入居者と結んでいた賃貸借契約がオーナーに自動的に承継されるわけではありません。
オーナー側としては，サブリース契約を解除しても，入居者には入居を継続して賃料を支払ってもらいと希望することが多いですが，このような場合でも，基本的にはサブリース契約解除後に各入居者と個別に新しい賃貸借契約を締結し直す必要があります。
この際，新しい契約書の返送がないなど，中規模以上の物件の場合は入居者との交渉が煩雑となるケースも多いです。
新しい賃貸借契約を締結できない入居者は，占有権原がないので，最終的には再契約に応じない入居者に対しては所有権に基づく明渡請求も可能ですが，空室を自ら招く事態ともなり，できる限り回避すべきでしょう。
１棟一括借り上げ契約・空室保証契約が伴うサブリース契約の場合，物件建築時にサブリース会社指定の建築会社や融資契約が伴っているケースでは，サブリース契約解除に伴うローン融資契約や今後の修繕への影響が出る場合もありますので，契約関係にはよく注意する必要があります。
当法律事務所では，賃貸不動産に関する法律相談，サブリース契約・１棟一括借上空室保証契約に関する法律相談を多数引き受けております。
首都圏以外のオーナーからのご依頼もお引受しておりますので，お住まいの地域でサブリース契約に詳しい弁護士が見つからなかった方も一度ご相談下さい。